[정리] 안심전환대출이 어째서 치트키인가? 왜 인기가 많은가?

이 글은 지난 2015년 3월 27일에,

안심전환대출이 판매가 개시된 직후,

어째서 이 제도가 사기(?)인가에 대해서 적은 글입니다.

현재는 더이상 판매를 하지 않는 상품이지만요.

대한민국 역사상에서 이러한 제도가 있었다는 정도로만 이해해주시길 바랍니다.

요새 가진 분들은 살판났죠 안심전환대출 때문에.

3가지 말도 안되는 장점을 정리해봅니다.


1. 고정금리인데 저리.
- 뭐 다들 알고 계시겠지만, 2.65% 라는 이자율은 국책 (기준)금리 1.75%인 현 상황에서 보면, 은행 입장에서는 거의 노마진으로 넘겨야 나오는 금리입니다. 물론 국가가 채권을 사니까 나올 수 있었던 이자율이지만, 덕분에 4대 은행들이 망할(?) 걱정을 해야할 정도로 엄청난 저리. 
게다가 보통은 고정금리가 변동보다 비싸야 하는데, 현 변동금리 평균 3.5% 보다 싸다는건 진짜 치트키 수준입니다. 

거꾸로 말하면, 국가가 그마만큼 손해를 보고 돈을 대신 빌려줄테니 갈아타서 원금들 좀 갚아나아가달라 하는 얘기.
(그만큼 부동산 관련 가계부채가 심각하다는 얘기도 됩니다)


2. 대출을 갈아타는데 소득공제가 확대.
http://www.nts.go.kr/call/year_end/2012/htm2/ye0041.htm

- 연말정산할 때 공제받는 혜택 중에 '장기주택저당차입금 이자상환액 공제'라는게 있습니다. 그러니까 고정금리로 길게 돈을 빌려서 원리금을 갚아나가면, 1년간 낸 이잣돈에 대해 *전액* 소득공제를 시켜주겠다 이겁니다. 물론 서민을 위한 제도이므로 제약 조건이 조금 있어서, '국세청 기준시가' 기준으로 몇억원 이상 넘어가면 못받고,  근로소득에 대한 공제이므로 세대에 근로자가 있어야하는 등입니다.

근데 몇 가지 짚어볼 게 있는데요.


(1) 공제액의 비정상적인 확대

2012년 부로 공제 최대액이 1000만원에서 1500만원으로 늘어나질 않나, 그것도 모자라 올해엔 1800만원으로 늘어납니다.
최대 1800만원 전액 공제입니다. 무려 전액 공제. 

아니 이잣돈으로 1년에 1800만원을 내는 사람이 얼마나 된다고!
근데 생각해보면 이잣돈이 1800만원이면 보통 금액이 아니라는 걸 알 수 있습니다. 연 3.3% 기준 한 6억 쯤 빌려야 나오는 금액이죠.
즉, 6억이라는 어마어마한 돈을 집을 저당잡혀 빌릴 수준이 되는 분들도, 세금을 깎아 주시겠다는 겁니다. 
(그리고 돈은 더 많이 많이 빌릴 수록 세금을 더더더 깎아주겠다는 얘기도 되지요!)

(2) 아니나 다를까, 2014년 기준으로 면적 기준 (국민주택 면적 이하)도 폐지되었습니다.

(3) 국세청 기준 시가 기준으로 *취득당시* 3억원 이하 (실제 시세로 4.5억 쯤 될겁니다)도 4억원(실제 시세로 한 5.5억원 쯤)으로 상향 개정되었습니다. 5.5억은 취득 기준이고 그 사이에 아파트 가격이 올라서 지금 한 10억 쯤 되고 대출을 4억 끼고 있어도 해당자가 되는겁니다.
한 40평 사시는 여유 있는 사람도 돈 빌려서 무리하게 집 샀으니 세금도 깎아 주겠다는 방향이군요. 

그래서 4억원 쯤 빌린 연소득 5천만원 인 분이, 이 제도로 돌려타고 30년으로 계약을 했다고 칩시다.
1년에 갚는 이잣돈이 올해는 1000만원 쯤 되겠군요. 물론 전액 소득공제 대상입니다. 
과세 대상 소득액이 3600만원 쯤 되니, 이분은 다른 공제 다 제외해도 2600만원에 해당하는 소득세만 내면 되겠군요. *아 물론 마지막에 근로공제를 추가로 계산합니다)

위의 사례를 계산해보니 390만원이 240만원이 되는군요. 
물론 실제로 각종 공제 추가하면 더 줄겠지만 못해도 세금 100만원은 깎는다는 계산이 나옵니다.
기존에 변동금리로 이자만 갚은 사람 입장에서는 15년 동안 대출을 받지 않는 이상 (그것도 최대 500만원까지밖에) 받을 수 없는 공제인데, 안심전환대출 계약을 하면 이것도 받을 수 있게 되는겁니다. 물론 도중에 안심전환대출을 해약해도 이미 공제된 세금은 안돌려줘도 됩니다.



3. 기간에 상관없이 대출 이자가 동일.
- 이 대출의 장점 중에 또 다른 하나는 30년까지 선택할 수 있다는게 어마어마한겁니다. 그런데 이게 시장의 상식과는 다른 점이 하나 있습니다.

고정금리인데도 10년을 선택해도, 20년을 선택해도, 30년을 선택해도 대출 이자가 2.65%로 똑같습니다.
아니 상식적으로 돈을 길게 빌리면 대출 이자가 더 높은건 전세계의 채권 시장을 봐도 같은 진리이고 상식이고 당연한건데, 이 제도는 그러한 상식을 파괴합니다.

미국의 현재 단기 금리는 0.25%인데, 30년 짜리 국채금리는 2.52%, 오늘자 미국의 시중 30년 모기지 금리 평균은 3.69% 입니다.
이 제도를 쓰면 이자가 심지어 미국에서 돈 빌리는 거보다 쌉니다...

거꾸로 말하면 이로 인한 부담도 엄청 정부가 부담을 감수함을 의미합니다.



연말부터 금리가 올라갈 것으로 보이는 가운데, 
왜 이 제도가 그렇게 아는 사람들 사이에서, 있는 자들 사이에서 인기가 있는지 3가지만 포인트로 정리해봤습니다.

제가 만약 대상자라면 당연히 안심전환대출로 대환 계약합니다.
어차피 3년 안에 집을 팔지만 않으면 내는 중도상환수수료도 없고 (심지어 매일매일 이 수수료는 내려갑니다), 
대출을 30년을 다 채워야 한다는 조건도 아무런 제약도 없습니다.  오히려 대한민국 물가를 생각하면, 빌린돈 훨씬 더 싸게 갈아탄 셈 치고 30년을 유지해야 더 이득입니다.
그리고 만약에 대한민국이 일본처럼 1-20년 후에 0% 금리 시대로 접어들어서 시중 대출 금리가 1%대로 낮아진다고 치면,
그냥 시중 대출로 다시 갈아타면 됩니다. 아무런 손해도 없습니다.
그 사이에 금리가 올라간다 치면, 어차피 고정금리이니 엄청난 혜택입니다. 


저라면 이거랑 해서 조금 남는 돈으로 재형저축 계약하고 분기 300씩 돈 넣겠습니다. 
무려 적금 이자가 대출 이자보다 높은 이상한 제도가 생긴겁니다.


덧붙여 지금 해당자인데도 2억원 기준 월 109만원 부담 어쩌고 하면서 언플에 당하시는 분들은....
(대출관련 영업 뛰시는 분들 블로그 보니까 원금 상환이 추가 부담되니 이자만 갚는 대출이 좋다 어쩌고 개소리를 써놨더군요... 헐...)

아직도 은행에 안가신 분이 있다면, 무조건 가세요.

2억원 원금 기준 30년으로 하면 월 상환액 고정 80.5만원입니다.
도중에 월 80만원도 너무 부담된다 싶으면 3년만 어떻게든 참고 다시 시중대출로 갈아타면 됩니다... 
근데 그 때 쯤이면 시중대출 이잣돈만 80만원 넘을지도.